Energiemanagement bei Planung und Betrieb von Gebäuden

10.2 Anlagen-Contracting

Kapitel: 10 Contracting
10.1 Situation
10.2 Anlagen-Contracting
10.3 Einspar-Contracting
10.4 Betriebsführungs-Contracting

Mit dem Anlagen-Contracting (auch als Energie-Contracting bezeichnet, Abb. 45) erwirbt ein Liegenschaftsbesitzer oder ein Unternehmer vom Contractor genau die Energie in der Form, welche er für seine Zwecke benötigt. Wie beim Strom sind die Energieerzeugung, der Bau und die Finanzierung der entsprechenden Anlagen und deren Betrieb Sache des Contractors. Der Kunde kauft die fertige Wärme, Kälte, Druckluft, Dampf, konditionierte Zuluft oder was vereinbart wurde.

Schema Anlagen-Contracting
Abb. 45: Schema Anlagen-Contracting

10.2.1 Vorgehen

10.2.1 Vorgehen – 10.2.2 Vorteile und Risiken – 10.2.3 Finanzierung – 10.2.4 Contracting und Recht

Der Kunde (der Contracting-Nehmer) muss über seinen mittel- und längerfristigen Bedarf an Nutzenergie Klarheit haben. Er muss ferner seine Ansprüche an die Versorgungssicherheit definieren können. Auch muss der Kunde über eine gute Bonität verfügen.

Wenn nun ein Neubau geplant ist, eine neue Produktionslinie errichtet werden soll, die vorhandene Energieversorgung den Ansprüchen nicht mehr genügt oder aus einem anderen Grund eine Investition in eine energietechnische Anlage ansteht, so kann sich der Kunde zu einer Contracting-Lösung entscheiden. Bei hohen Energiekosten kann sich eine Contracting-Lösung besonders lohnen.

Er kann sich nun von möglichen Contractoren eine Offerte über die Energielieferung erstellen lassen. Diese offerieren die Lieferung der verlangten Energieformen mit einem Tarif und mit Garantien. Bei der Auswahl der Contractoren sind folgende Punkte wichtig:

  • Bonität des Anbieters
  • Erfahrung und Kompetenz des Anbieters
  • Referenzanlagen
  • Örtliche Präsenz des Anbieters

In der Schweiz existiert seit 1998 der Verband Swiss Contracting. Dieses Forum für Energiedienstleistungen unterstützt Interessenten an Contracting-Projekten und hilft mit verschiedenen Dienstleistungen (swisscontracting.ch). Insbesondere können Projekte von Interessenten und von Anbietern aus neutraler Sicht überprüft werden. Damit ergibt sich eine erhöhte Sicherheit für alle Beteiligten.

Contracting basiert neben den technischen Aspekten auf einem Vertragswerk. Die Ausgestaltung dieser Verträge ist für den Erfolg des Contractings entscheidend.

Der Contractor verkauft die Nutzenergie dem Kunden zu vereinbarten Preisen. Dazu muss die gelieferte Energie gemessen werden. Der Preis besteht typischerweise aus einem fixen Betrag für die fixen Kosten des Contractors (insb. Abschreibung und Verzinsung der Anlagen, Versicherungsprämien, fester Anteil der Betriebskosten) und einem variablen Anteil, der insbesondere die (schwankenden) Kosten der Endenergie (Heizöl, Gas, Strom etc.) umfasst und jährlich neu festgelegt wird.

10.2.2 Vorteile und Risiken

10.2.1 Vorgehen – 10.2.2 Vorteile und Risiken – 10.2.3 Finanzierung – 10.2.4 Contracting und Recht

Für den Kunden ergeben sich folgende Vorteile:

  • Keine Eigeninvestitionen, keine Kapitalbindung
  • Wenig Umtriebe für die Energieerzeugung
  • Günstigere Energiekosten
  • Feste resp. transparente Energiekosten über die Vertragsdauer
  • Keine Betriebsrisiken mit den energietechnischen Anlagen
  • Sichere, effiziente Energieversorgung

Für den Contractor ergeben sich folgende Vorteile:

  • Neue Geschäftsmöglichkeit
  • Langfristige Kundenbindung
  • Nutzung des internen Know-hows
  • Marge abhängig vom erfolgreichen Optimieren der Anlage

Im Idealfall entsteht eine typische Win-win-Situation. Da Contracting im Allgemeinen von der Nutzbarmachung von Optimierungsmöglichkeiten lebt, profitiert auch die Umwelt und die Gesellschaft.

Damit stellt sich die Frage, was denn die Nachteile sind. Eigentliche Nachteile sind nur schwer zu finden, aber es gibt einige Randbedingungen und Risiken zu beachten.

Randbedingungen:

Eine Win-win-Situation kann nur entstehen, wenn ein erschliessbares Optimierungspotenzial besteht, welches ohne Contracting nicht erschlossen werden könnte. Dies ist in vielen Fällen der Fall, wie eingangs gesagt wurde. Aber auch wenn davon ausgegangen wird, dass ein Bauherr seine Anlage genauso optimiert bauen und betreiben würde wie der Contractor, kann ein Contracting noch interessant sein.

Daneben sind Contracting-Projekte oft langfristige Vorhaben. Der Kunde muss, wie ebenfalls bereits erwähnt, seine Zukunft und den Bedarf an Energie entsprechend planen können. Er muss bereit und fähig sein, entsprechend langfristige Verpflichtungen einzugehen.

Der Kunde begibt sich auch in eine gewisse Abhängigkeit zum Contractor. Sein Risiko ist aber wesentlich kleiner, insbesondere da die Energieerzeugungsanlage in den meisten Fällen mit dem Gebäude fest verbunden ist und der Kunde somit immer eine Zugriffsmöglichkeit darauf hat.

Risiken:

Die grössten Risiken liegen beim Contracting-Anbieter. Er ist darauf angewiesen, dass der Kunde über die Vertragslaufzeit die vereinbarten Energiemengen abkauft und auch bezahlt. Ein Konkurs des Kunden, das Leerstehen eines Gebäudes oder die Aufgabe einer Produktion können dazu führen, dass die Erlöse des Contractors zurückgehen oder gar ausfallen und er seine Investition nicht mehr amortisieren kann.

Der Contracting-Anbieter trägt auch das ganze technische Risiko. Ein Ausfall der Anlage (nach der Garantiezeit) noch vor Ende der Vertragslaufzeit geht zu seinen Lasten. Dagegen kann er sich entsprechend versichern.

Aufseiten des Kunden hingegen sind die Risiken wesentlich kleiner. Im Notfall (Konkurs des Contractors) kann der Liegenschaftseigentümer die Anlagen aus der Konkursmasse kaufen und selbst weiter betreiben. Oder er kann einen neuen Contracting-Anbieter suchen.

Beim Kunden bleibt nur das Risiko kurzfristiger Ausfälle der Energieversorgung, welches nun vom Verhalten des Contractors abhängt. Bei sehr sensiblen Prozessen kann dieses Risiko ein gewichtiger Nachteil sein.

Das Risiko steigender oder fallender Energiepreise wird üblicherweise voll auf den Kunden überwälzt. Er muss dieses Risiko aber in jedem Fall tragen.

Unklar ist bisher, ob ein Anlagen-Contracting-Vertrag die Handelbarkeit einer Liegenschaft beeinflusst. Allenfalls könnten potenzielle Interessenten an einer Liegenschaft abgeschreckt werden, wenn sie mit dem Kauf der Liegenschaft einen Contracting-Vertrag übernehmen müssen. Sachlich betrachtet, geht ein Käufer einer Liegenschaft, deren Energieversorgung von einem Contractor gewährleistet wird, weniger Risiken ein als bei einer konventionellen Lösung.

10.2.3 Finanzierung

10.2.1 Vorgehen – 10.2.2 Vorteile und Risiken – 10.2.3 Finanzierung – 10.2.4 Contracting und Recht

Der Contractor muss seine Projekte finanzieren. Dazu ist er üblicherweise auf Kredite angewiesen. Die Banken waren anfangs bei der Gewährung solcher Kredite sehr skeptisch. Sie befürchteten einen grossen Aufwand in der Prüfung der Projekte und ein grosses Risiko. Auch die typischerweise lange Laufzeit war ein Hindernis.

Heute übernimmt der Verband Swiss Contracting die Prüfung der Projekte und arbeitet mit Banken zusammen. Damit wird der Prüfaufwand und die Anforderung an die nötige Kompetenz der Banken stark reduziert. Auch kleinere Projekte können so finanziert werden. Solche können von einzelnen Contracting-Anbietern auch gebündelt werden.

Zur Risikoverminderung haben Versicherungen in Zusammenarbeit mit Swiss Contracting neue Produkte lanciert, welche viele Risiken des Contractings abdecken.

Damit sind heute gute und geprüfte Contracting-Projekte ab CHF 30’000.– problemlos finanzierbar. Der Zinssatz liegt zwischen 1,5 % bis 3 % über demjenigen langfristiger Hypotheken. Die Laufzeiten gehen bis 15 und mehr Jahre.

Die leicht höheren Zinssätze müssen (und können erfahrungsgemäss) mit den Einsparungen dank Optimierung finanziert werden.

10.2.4 Contracting und Recht

10.2.1 Vorgehen – 10.2.2 Vorteile und Risiken – 10.2.3 Finanzierung – 10.2.4 Contracting und Recht

In der Schweiz gibt es (noch?) keine speziellen rechtlichen Bestimmungen zum Contracting. Da die Projekte lange Laufzeiten haben und oft viel Geld im Spiel ist, muss den rechtlichen Fragen ein besonderes Augenmerk gewidmet werden.

Bei Mietobjekten muss auch das Mietrecht mit einbezogen werden. Die verrechenbaren Nebenkosten beinhalten normalerweise nur die Betriebskosten der Wärmeerzeugung, nicht aber die Abschreibungs- und Verzinsungskosten der Investitionskosten. Da davon ausgegangen wird, dass mit einer Contracting-Lösung die Wärmeversorgung insgesamt nicht teurer wird und davon auch die Mieter profitieren, können aber die Wärmekosten auch bei Contracting-Lösungen auf die Mieter als Nebenkosten überwälzt werden. Die Kalt- oder Nettomiete müsste aber um die kleineren Investitionen für den Vermieter reduziert sein.

Ein weiterer Punkt ist die Frage der Eigentums- und Besitzrechte. Eine Heizungsanlage in einem Gebäude gehört dinglich zum Gebäude resp. wird ein Bestandteil dieses Gebäudes. Damit geht sie ins Eigentum des Gebäudeeigentümers. Mit einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit kann allerdings dem Contractor der Besitz an der Anlage und ein Zutrittsrecht eingeräumt werden. Dieses Recht ist wiederum mit dem Gebäude verbunden, geht also auch an einen allfälligen neuen Eigentümer über.

Einfacher ist es, wenn die Anlage in einem separaten Gebäude untergebracht ist, für welches ein Baurecht errichtet werden kann.

Falls die Energieerzeugungsanlage mobil erstellt werden kann (z.B. in einem Container), wird sie ebenfalls nicht Bestandteil des Gebäudes. Hier sind weitere rechtliche Lösungen möglich.